Entenda as etapas da venda com financiamento imobiliário

 

Vendedor, saiba quando receberá o pagamento feito pelo banco e faça bons contratos

O financiamento imobiliário se tornou mais acessível nos últimos anos, mas muitos vendedores ainda têm dúvidas sobre como ele funciona e principalmente quando receberão o dinheiro. E é para esclarecer essa dúvida que preparei este artigo.

Há um consenso no mercado de que imóveis regularizados e que podem ser financiados são mais fáceis de vender, pois mais pessoas terão condições de comprá-lo.

No entanto, essa modalidade de crédito traz diversas burocracias, já que o imóvel servirá de garantia para o banco. Em outras palavras, não basta o comprador chegar até o vendedor e assinar o contrato, há uma série de etapas até que tudo seja concluído.

E é aí que surge a maior dúvida em meio aos vendedores: quando vou receber o pagamento do banco?

A resposta é: depende. Na maioria dos casos, pode levar entre 60 e 90 dias.

Mas não basta colocar no contrato que o valor será pago “em até 60 dias” ao vendedor, pois isso dependerá exclusivamente do banco.

Por isso é importantíssimo que o vendedor saiba quais são e como funcionam cada uma das etapas de uma venda com financiamento imobiliário, para que não haja dúvidas no momento de firmar o negócio e colocar as regras no contrato.

Antes de prosseguir, quero dizer que este artigo foi feito para venda de imóveis prontos. O financiamento de imóveis na planta possui particularidades que falarei em outro artigo.

O que é o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma espécie de empréstimo com regras e condições específicas, no qual a instituição financeira coloca como garantia o próprio imóvel que está sendo comprado.

Outro forma de chamá-lo é Alienação Fiduciária, e esse nome carrega o real funcionamento desse empréstimo.

Em outras palavras, o banco não só empresta dinheiro, como ele próprio se torna proprietário do imóvel após o registro.

Calma, você não entendeu errado: para garantir ao máximo que os bancos não sofram calotes, a lei diz que nesse tipo de negócio a instituição financeira se torna proprietária do imóvel junto com o comprador.

É que o chamamos de propriedade “resolúvel”, pois o comprador só se tornará o legítimo e único proprietário do imóvel após a quitação do empréstimo e dar baixa no registro no cartório.

Essa situação excepcional é o que facilita o acesso ao crédito com juros mais baixos, mas trazem riscos tanto ao comprador quanto ao vendedor, o que vamos tratar em um tópico mais à frente.

Etapas da venda com financiamento imobiliário

Agora que você já sabe o que é um financiamento imobiliário, podemos explicar como funciona cada uma das suas etapas até que o dinheiro chegue nas mãos do vendedor.

Como falei mais acima, a lei não determina um prazo para cada etapa, e aqui vocês entenderão o motivo de tanta demora para que o vendedor receba o pagamento.

1. Pré-aprovação do financiamento;

Antes mesmo de procurar um imóvel, o comprador geralmente verifica com os bancos em que já possui relacionamento se possui crédito suficiente para contratar um financiamento.

Após feita a simulação, o banco entrega uma proposta ao consumidor que tem validade de geralmente 30 dias, mas ainda não é o financiamento.

Em outras palavras, quando o comprador chega até o vendedor, ele ainda não sabe se terá o empréstimo aprovado, mas saberá se terá condições de pagá-lo.

2. Negociar o contrato de promessa de compra e venda;

Após o comprador analisar o imóvel, as partes devem negociar como será estabelecido o contrato de promessa de compra e venda.

É aqui que o vendedor indica o valor que aceitará como entrada e como serão as condições de pagamento, com financiamento imobiliário e até mesmo com utilização de recursos do FGTS.

É importante ter bastante atenção e conhecimento na hora de estabelecer as regras do contrato, para que as partes saibam exatamente o que é responsabilidade do comprador e o que é responsabilidade do banco que financiará o imóvel.

3. Pagamento da entrada;

A entrada pode ser paga à vista ou dividida em parcelas, a critério do vendedor. Mas recomendo aos compradores que tenham bastante cuido e façam regra bem claras, conforme vamos explicar mais à frente.

A lei não determina qual o valor mínimo ou máximo a se pagar de entrada, mas a maioria dos bancos financia somente até 80% do valor do imóvel.

Por isso é tão comum que o comprador pague no mínimo 20% no ato da assinatura da promessa de compra e venda, mesmo antes de saber se o banco autorizará o financiamento.

4. Avaliação do imóvel

Após assinar o contrato de promessa de compra e venda, o comprador terá a garantia de que o vendedor não negociará o imóvel com outra pessoa.

Então o comprador deverá levar a documentação ao banco para que sejam feitas duas avaliações: uma técnica, feita por engenheiro ou arquiteto, e outra jurídica.

Essas avaliações não têm um prazo definido, mas geralmente levam de 5 a 20 dias úteis para serem feitas, e são pagas pelo comprador. Muitos bancos costumam até mesmo embuti-las no valor total do financiamento.

A avaliação técnica tem dois objetivos: verificar se o preço pedido pelo imóvel está dentro do seu valor de mercado, e se suas construções estão regulares.

Com o laudo técnico elaborado, tem início a análise jurídica do imóvel. Essa análise serve para verificar se ele está regularizado no cartório e na prefeitura, e não apresentará riscos ao banco.

Em outras palavras, a análise técnica avalia o valor máximo do financiamento, e a análise jurídica avalia se o imóvel pode ser financiado pelo banco.

5. Assinatura do contrato de financiamento;

Aprovado o financiamento, o banco então fará o contrato e agendará com as partes a sua assinatura.

Todos os envolvidos devem assinar o contrato de financiamento: tanto o comprador e seu cônjuge, quanto o vendedor e seu cônjuge.

Até esta etapa, o vendedor ainda não terá recebido os valores do financiamento.

6. Protocolo no cartório de Registro de Imóveis;

Normalmente, o protocolo do contrato de financiamento é de responsabilidade do comprador, que pode até mesmo contratar um despachante para ajudá-lo nessa tarefa.

Com o documento assinado em mãos, o comprador deverá se dirigir até o Cartório e Registro de Imóveis competente e protocolar o pedido de registro, que possui um custo que varia conforme o valor do imóvel.

Importante: o protocolo não garante o registro, e sim a ordem que o documento será analisado. Se houver alguma pendência, o comprador deverá regularizá-la para conseguir o registro.

Se não houver pendências, a maioria dos cartórios leva até 30 dias para concluir o registro do contrato.

E apenas com o protocolo o vendedor ainda não recebe o pagamento.

7. Registro e propriedade;

Finalmente, registro pronto. Agora sim o vendedor receberá o seu dinheiro, correto?

Errado.

Com o registro do contrato, o comprador e o banco se tornam os proprietários do imóvel, mas a instituição deverá ser informada disso.

Assim, o comprador deverá recolher a certidão no cartório e levar até o banco para solicitar a liberação dos recursos ao vendedor.

8. Liberação dos recursos.

Cada banco possui seus próprios prazos, mas em geral, após recebida a certidão comprovando o registro do contrato de financiamento imobiliário, o dinheiro é transferido ao vendedor em até 2 dias úteis.

Em resumo, entre a assinatura do contrato de promessa de compra e venda e o recebimento dos recursos do financiamento podem se passar mais do que 60 dias.

Em alguns casos, quando o banco ou o cartório identificam pendências, esse prazo demora ainda mais.

Por isso é importantíssimo que o comprador seja muito diligente.

Riscos do financiamento imobiliário

Embora o financiamento imobiliário seja uma ótima ferramenta para fomentar o mercado, há vários riscos para o comprador e o vendedor que precisam ser levados em consideração.

Para o comprador, há dois riscos importantes:

• O banco não autorizar o financiamento, fazendo com que o comprador perca o sinal dado ao vendedor;
• O comprador não conseguir pagar as parcelas do financiamento e ter o imóvel levado a leilão.

Já para o vendedor não haverá risco se ele tiver cautela.

Nos contratos que faço, sempre sugiro aos meus clientes que só liberem a posse do imóvel após o recebimento dos recursos do financiamento.

Não adianta o vendedor entregar o imóvel apenas com o protocolo do contrato no cartório. Como falei antes, o protocolo não garante o registro, e por isso não garante que o banco pagará ao vendedor.

Por isso, tenham muita atenção ao negociar com o comprador a data em que o imóvel será liberado para ele.

Bônus: e quando há utilização de recursos do FGTS?

Trabalhadores que possuem saldo de fundo de garantia podem utilizá-lo para pagamento na compra de um imóvel próprio para uso exclusivamente residencial.

Há uma série de requisitos que precisam ser analisados pela Caixa para que seja autorizada a liberação desses valores, e o prazo que a instituição pede é muito parecido com o de financiamento, já que a lei exige o mesmo cuidado.

Ou seja, a mesma história dos 60 a 90 dias.

Portanto, quando há pagamento com recursos do FGTS, o vendedor pode demorar um pouco mais para receber todo o valor do contrato.

Por isso, fique atento aos prazos e faça um bom contrato com o comprador, estabelecendo regras que possam ser cumpridas conforme responsabilidade de cada parte.